裸價(jià)促銷對(duì)樓市的拉動(dòng)作用，是否足以讓購(gòu)房者的切實(shí)需求在一定程度上得以釋放，是否讓房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季也成為購(gòu)房好時(shí)機(jī)？

    盡管這一切目前尚難定論，但至少有一點(diǎn)是肯定的，普通老百姓還是十分歡迎開發(fā)商直接降價(jià)，裸價(jià)時(shí)代能讓買房者得到更多實(shí)惠。

    樓盤開始“被”實(shí)在定價(jià)

    鋒芒地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)顟褨|認(rèn)為，存抵活動(dòng)被取消，其實(shí)相關(guān)的規(guī)定去年4月份就已經(jīng)出來，為什么現(xiàn)在要再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，可能是政府看到近期許多樓盤搞這樣的活動(dòng)太多，場(chǎng)面過于火爆，最近一些樓盤的產(chǎn)品說明會(huì)都很火爆，擔(dān)心市場(chǎng)上揚(yáng)，整體反彈，影響調(diào)控結(jié)果。開發(fā)商搞存抵活動(dòng)，作為一種積蓄誠(chéng)意客戶的手段，它的空間還是很大的。因?yàn)楦慊顒?dòng)距離正式開盤前，還是有一個(gè)緩沖的階段，很多開發(fā)商可以根據(jù)蓄客情況來制定價(jià)格，價(jià)格策略也才能更準(zhǔn)確。存抵活動(dòng)取消，開發(fā)商會(huì)更實(shí)在地定出價(jià)格，對(duì)于政府來說，也可以更好地統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)真實(shí)狀況。取消存抵，能讓開發(fā)商被迫亮出價(jià)格底牌嗎？

    房地產(chǎn)資深策劃人、雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，存抵活動(dòng)杭州之前比較少，主要流行于深圳等南方城市，后來隨著外來公司大量進(jìn)入，所以從去年開始也慢慢盛行。剛開始，存抵活動(dòng)的幅度比較小，比如“存1抵2”，后來采用這種方式的樓盤越來越多，幅度越來越大，甚至達(dá)到了“存5抵30”、“存5抵50”，給人的感覺有點(diǎn)夸張了，這估計(jì)也是政府出手干涉的主要原因。存抵是開發(fā)商一種比較好的蓄客手段。因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商會(huì)要求一開盤就銷售多少，所以前面要有一定時(shí)間的蓄客周期和蓄客量，以保證開盤時(shí)有轟動(dòng)的開盤效應(yīng)，并吸引部分購(gòu)房者跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)。存抵活動(dòng)看起來能夠給客戶很大的優(yōu)惠，比如“存5抵30”，看起來客戶一下子就享受到了25萬元的優(yōu)惠，但事實(shí)上，因?yàn)閮r(jià)格不明朗，也算不上給客戶得了多少便宜。現(xiàn)在很多樓盤搞多重優(yōu)惠，折上折，花頭花腦一堆優(yōu)惠下來，還不如實(shí)實(shí)在在定個(gè)價(jià)格。存抵這段時(shí)間之所以盛行，也主要是因?yàn)樵谑袌?chǎng)不是很明朗的前提下，很多開發(fā)商還是“猶抱琵琶半遮面”，不愿意把價(jià)格的底牌亮給市場(chǎng)，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多樓盤將不得不亮出底牌，接下來，在博弈拉鋸戰(zhàn)中逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位的購(gòu)房者，將觸發(fā)開發(fā)商甩出更多折扣優(yōu)惠。

    價(jià)格透明才能吸引下單

    昆侖集團(tuán)副總裁蔡陽(yáng)表示，在宏觀調(diào)控及信貸收緊等因素的影響下，在嚴(yán)峻的政策背景和低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，裸價(jià)促銷是不是能沖破購(gòu)房者仍然濃郁的觀望情緒，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的表現(xiàn)有一定的參考價(jià)值：最近重慶一手房打折促銷見成效，交易量漲四成，在最近一周，無論是成交面積還是成交套數(shù)，環(huán)比前一周均增加了近40%。

    一位名為“糾結(jié)77的購(gòu)房者網(wǎng)友”認(rèn)為，現(xiàn)在幾乎所有的樓盤都在搞這種存抵活動(dòng)，都是個(gè)噱頭，遮遮掩掩的，其實(shí)開盤前確切的價(jià)格都不知道，很浪費(fèi)買賣雙方的時(shí)間和精力，還不如實(shí)實(shí)在在標(biāo)明價(jià)格，買就買，不買就不買。要不然開發(fā)商老是用這一招試探買房者的底線，哪里搞得過他們，價(jià)格應(yīng)該透明，才能真的吸引有效客戶，對(duì)買房者來說，也才會(huì)真正下定決心下單，價(jià)格都說不清楚，會(huì)更加猶豫的。

    而對(duì)于“存抵禁令”，還有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政府實(shí)際用意可能是想杭州房?jī)r(jià)更加穩(wěn)定。目前杭州市場(chǎng)上打折優(yōu)惠頻出，力度越來越大，而且在新“國(guó)五條”定下下半年調(diào)控基調(diào)后，購(gòu)房者對(duì)下半年房?jī)r(jià)的心理預(yù)期是大幅下跌。在博弈拉鋸戰(zhàn)中逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位的購(gòu)房者，將觸發(fā)開發(fā)商甩出更多折扣優(yōu)惠，這樣更加速杭州房?jī)r(jià)大幅下跌。

    依據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士的判斷，作為地方政府不會(huì)希望管轄內(nèi)的房?jī)r(jià)大起大落，而此次出臺(tái)的“禁令”極有可能是為保杭州房?jī)r(jià)能維持在一個(gè)平穩(wěn)的水平線上。如此一來，開發(fā)商在定價(jià)上要更加理性，特別是老盤，想要促進(jìn)成交，價(jià)格必須往下走，但開發(fā)商要考慮盈利目的，又不可能降很多。那么，在這樣一個(gè)相互牽制的制衡力下，反而會(huì)讓房?jī)r(jià)趨勢(shì)平穩(wěn)。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之前大規(guī)模的“存抵”優(yōu)惠已使樓市出現(xiàn)降價(jià)苗頭，現(xiàn)在，開發(fā)商不得不通過更大力度的打折來?yè)Q取銷量。這是由于目前存量房過多，市場(chǎng)供需規(guī)律起作用了。不過，存抵優(yōu)惠這種方式被取消后，可能會(huì)間接促使開發(fā)商直接拿價(jià)格來動(dòng)刀。

    一位購(gòu)房者表示，“之前聽到很多樓盤有過存抵優(yōu)惠，但是我還沒有下單，相比起來我還是想要他們?cè)趦r(jià)格上降一些，這樣比較實(shí)在?！边€有購(gòu)房者則說：“存抵優(yōu)惠我覺得沒有實(shí)際意義，對(duì)我影響不大，而且我相信肯定會(huì)有其他的優(yōu)惠出來。還是透明點(diǎn)好。這種存抵，還得讓購(gòu)房者花時(shí)間去計(jì)算、比較，太不方便了?！?

    對(duì)于購(gòu)房者而言，無論是以前的存抵還是現(xiàn)在的直接降價(jià)，開發(fā)商最終的目的都是把房子賣出去。存抵取消了，還會(huì)有其他的替代方式，而購(gòu)房者只要享受到了實(shí)是在在的實(shí)惠就可以。

    營(yíng)銷模式有待創(chuàng)新

    而取消存抵后，采用何種新的營(yíng)銷方式，成了許多開發(fā)商思考的問題。

    浙江郡原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)趙春蕾分析說，存抵活動(dòng)是開發(fā)商為了保證蓄客的有效性，進(jìn)一步圈定強(qiáng)烈意向客戶而推出的活動(dòng)。因?yàn)樵陂_盤前階段，一般都伴隨大量的推廣與宣傳，尤其是新樓盤首次亮相時(shí)，往往會(huì)引起購(gòu)房者和業(yè)界的關(guān)注，到開盤前，甚至?xí)锨说皆L登記。這里面有真正要買房的客戶，有同時(shí)在周邊好幾個(gè)樓盤登記的客戶，也有只是來踩盤的市場(chǎng)調(diào)研人員，那么怎么樣來區(qū)分這些客戶呢，一方面靠有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員的判定，另一方向，類似像存抵這樣的活動(dòng)，就比較容易篩選出意向客戶。當(dāng)然，在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，存抵也是一種試探價(jià)格的辦法，如果有效客戶資源量特別大，開發(fā)商的定價(jià)會(huì)更加心中有底。存抵活動(dòng)取消，開發(fā)商為了甄別有效客戶，需要研究新的營(yíng)銷模式與銷售技巧。另外，存抵一般是配合開盤優(yōu)惠的讓利活動(dòng)，這種方式取消以后，樓盤就只能直接降價(jià)了，從暗降到明降的樓盤就會(huì)越來越多。

    下半年

    開發(fā)商日子更難過

    還有一些網(wǎng)友認(rèn)為取消存抵將導(dǎo)致樓市直接“降價(jià)”，或?qū)⒂绊懯袌?chǎng)信心。“如果這類羞羞答答的存抵活動(dòng)一律取消，面對(duì)目前嚴(yán)峻的銷售形勢(shì)，開發(fā)商只能直接打折了，直接打折對(duì)市場(chǎng)的降價(jià)信息傳導(dǎo)作用更加強(qiáng)烈，也會(huì)大大強(qiáng)化購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期，那么杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)就真正進(jìn)入洗牌階段了?！蹦尘W(wǎng)友表示。

    據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，標(biāo)準(zhǔn)普爾駐香港企業(yè)評(píng)級(jí)主管李國(guó)宜在8月9日表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商未來幾個(gè)月的處境將更加艱難。李國(guó)宜稱，與幾個(gè)月前相比，目前的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，一方面海外融資難度加大，另一方面政府加強(qiáng)了對(duì)信托市場(chǎng)融資的監(jiān)管。

    中國(guó)銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在7月29日表示，要求信托公司合理控制發(fā)展節(jié)奏、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。部分信托公司出于對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，暫停了部分業(yè)務(wù)。

    標(biāo)準(zhǔn)普爾在6月28日發(fā)布預(yù)計(jì)稱，到明年6月房?jī)r(jià)將回調(diào)10%，李國(guó)宜表示這一預(yù)期仍未改變。他還指出，零星的降價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)，若資金面進(jìn)一步惡化，降價(jià)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    李國(guó)宜稱，未來12個(gè)月有大量再融資債券到期的房地產(chǎn)開發(fā)商很容易受到?jīng)_擊，而標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年6月份將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。